谢香莲的部落格

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融資成功例證：

一胎金額：24億元(30億元8成)

年利率8％

還息不還本

每月應繳金額：1600萬元(0.67％)

開辦費1％2400萬元

限公司法人

(綁約3個月)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,

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每借100萬,月還14,609元

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每借500萬,月還36,985元

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慶賀成交

新北市中和區南山路(南勢角捷運1號出口)

一胎土融：13.6億[16億(假設)8.5成]

年利率8％

還息不還本

每月應繳：907萬(0.67％)

開辦費1％1360萬

限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬

建融

一胎：11.2億（14億(假設)8成）

年利率8％

還息不還本

每月應繳：747萬(0.67％)

開辦費1％1120萬

台北市大同區民權西路

一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8％

還息不還本

每月應繳：2000萬(0.67％)

開辦費1%3000萬

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建地買貸(不做地不能馬上蓋)

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只需要兩張紙

1.有使用分區證明

2有街道名稱地籍圖

3-建地貸款1，2，3胎貸款餘額

4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)

5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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都計內不做的山坡地

1.雲林古坑鄉風景區

2.台中市北屯區風景區

3.基隆市中正區濱海公路二段

4.文山區木柵路4段159巷

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超過10億

台中豐原

華x濟

敦化北路大樓

桃園藝文特區

八德路四段

紐約紐約

南港23億

新店老丙建

大同區拆遷

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南雅夜市

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??因工程進度等原因,樓盤推遲開盤是時有之事。但是如果一再推遲,其中便可能有錯綜復雜的原因。廣州就不乏這類樓盤,其中個別樓盤開售時間一拖再拖達到三年之久。記者走訪番禺、蘿崗、海珠、黃埔等多個長時間推遲開盤的樓盤發現,其中既有受拆遷影響的,也有表示對去年市場預期不樂觀而推遲開盤的。隨著去年第四季度市場顯現回暖跡象,多個樓盤再次傳出有意開盤的消息。其中有三個樓盤表態預計上半年可以入市,但是仍有兩個項目未有開盤時間表。

??去年七八個新盤“爽約”

??雖說市場原因、工程進度、資金狀況都可能成為影響樓盤推盤節奏的關鍵因素。就市場因素而言,通常在樓市成交火爆之時,為瞭搶客,一些開發商往往會“偷步”賣樓,比如2013年,這種現象就甚為普遍,實際上,目前正在自貿區勢頭上的南沙也存在個別樓盤尚未有預售證先開售的情況。相反,如果遇到市場成交走低以及預期不樂觀之時,也可能促使開發商推遲推貨節奏。

??記者粗略統計,在低潮時期的去年,全市至少有七八個全新盤未能如約開盤,其中既有關註度頗高的中高端項目,比如華發置業佈局廣州的第一個項目華發·四季,原定在去年四季度入市,但目前尚未開放銷售中心。該企業相關負責人跟記者表示,項目推遲開售主要受到項目工程進度影響。在海珠,豪宅天譽半島同樣未能按照原計劃於去年四季度開盤,直到上周方才正式推出市場。

??有樓盤推遲開盤時間超三年

??除瞭這些“浮頭”不久的項目,“爽約”開盤的樓盤中不乏將開盤時間一拖再拖的項目。位於蘿崗的華標峰湖禦境就是典型的動工多年遲遲未開盤的樓盤之一。記者發現,該盤最初吹風開盤的時間為2011年6月份,截至今日仍未開盤,已經拖瞭近玉山銀行二胎利率三年半的時間。

??另外,位於番禺南浦島上的粵海如英居按照工程進度,市場上吹風該盤計劃在去年開售,實際上,該盤於去年7月份取得瞭首批房源的預售資格,目前多棟樓宇外部工程已經完工,相關負責人表示有望在今年上半年開售。還有個別爛尾樓項目,在風風火火誠意登記後,又陷入沉寂。

??多盤土地使用年限大幅縮水

??這些遲遲不開盤的樓盤中,記者走訪調查發現,多個樓盤在施工狀態,其中不乏銷售中心已經完工或趕工的項目,其中有三個項目表態有希望在今年上半年入市。

??記者發現,這些樓盤中,由於多次易手或者關系復雜,大部分已經折損瞭十餘年的土地使用年限,預計將會對樓盤未來入市的定價帶來一定影響。不過,有業內人士分析,未來土地使用年限的解決方法可能會采取補償一定地價的方式進行,而且很可能是在交易上市時才需要繳納這部分費用,因此,買傢不需要過分擔憂這部分因素。

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